Lệ phí trước bạ là một trong những nghĩa vụ tài chính người dân cần thực hiện khi đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà. Đối với nhà, đất, mức thu lệ phí trước bạ là 0,5%, nhưng số tiền thực tế phải nộp còn phụ thuộc vào giá tính lệ phí trước bạ, loại tài sản, giá ghi trên hợp đồng và thời điểm kê khai. Đặc biệt, từ năm 2026, cơ chế Bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 bắt đầu được áp dụng. Vì vậy, việc xác định đúng Bảng giá đất và thời điểm kê khai có ý nghĩa trực tiếp đối với việc xác định giá đất tính lệ phí trước bạ.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai số 31/2024/QH15;
- Nghị định số 10/2022/NĐ-CP ngày 15/01/2022 của Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ;
- Nghị định số 175/2025/NĐ-CP ngày 30/06/2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 10/2022/NĐ-CP;
- Thông tư số 13/2022/TT-BTC ngày 28/02/2022 của Bộ trưởng Bộ Tài chính hướng dẫn một số nội dung về quản lý lệ phí trước bạ;
- Nhà, đất có phải nộp lệ phí trước bạ và mức thu bao nhiêu?
Theo quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ, nhà, đất thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ. Khoản 1 Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định:
“Điều 3. Đối tượng chịu lệ phí trước bạ
- Nhà, đất.”
Như vậy, khi thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà thuộc trường hợp phải nộp lệ phí trước bạ, người đăng ký phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định, trừ trường hợp được miễn lệ phí trước bạ.
Về mức thu, khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định:
“Điều 8. Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)
- Nhà, đất: Mức thu là 0,5%.”
Do đó, về nguyên tắc:
Lệ phí trước bạ phải nộp = Giá tính lệ phí trước bạ × 0,5%.
Tuy nhiên, công thức này mới chỉ xác định được tỷ lệ phải nộp. Để tính chính xác số tiền, vấn đề quan trọng hơn là xác định giá tính lệ phí trước bạ.
- Giá tính lệ phí trước bạ nhà, đất năm 2026 được xác định như thế nào?
Đây là nội dung cần đặc biệt lưu ý khi thực hiện thủ tục trong năm 2026, bởi giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất không phải lúc nào cũng được xác định bằng giá ghi trên hợp đồng.
2.1. Giá đất tính lệ phí trước bạ được xác định theo Bảng giá đất
Trước hết, cần căn cứ vào Luật Đất đai 2024 để xác định cơ chế Bảng giá đất được áp dụng trong năm 2026.
Khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định:
“Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026. Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo.”
Quy định này xác lập cơ chế Bảng giá đất áp dụng từ năm 2026. Tuy nhiên, đối với lệ phí trước bạ, căn cứ trực tiếp để xác định giá đất vẫn là quy định tại Nghị định 10/2022/NĐ-CP.
Cụ thể, điểm a khoản 1 Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định:
“a) Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.”
Như vậy, có thể xác định nguyên tắc:
Giá đất tính lệ phí trước bạ = Giá đất tại Bảng giá đất × Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ.
Thông tư 13/2022/TT-BTC hướng dẫn cụ thể hơn về cách xác định giá trị đất. Theo điểm a khoản 1 Điều 3:
“Giá trị đất tính lệ phí trước bạ (đồng) = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m²) × Giá một mét vuông đất (đồng/m²) tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.”
Như vậy, khi tính lệ phí trước bạ đối với đất, cần xác định đồng thời:
- Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ;
- Vị trí, loại đất và giá đất tương ứng trong Bảng giá đất;
- Bảng giá đất đang được áp dụng tại thời điểm kê khai.
2.2. Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà
Đối với nhà, cách xác định giá tính lệ phí trước bạ được quy định riêng.
Điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC quy định:
“Giá trị nhà tính lệ phí trước bạ (đồng) = Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ (m²) × Giá 01 (một) mét vuông nhà (đồng/m²) × Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà chịu lệ phí trước bạ.”
Do đó, đối với nhà, cần xác định diện tích, đơn giá xây dựng một mét vuông và tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà.
Trường hợp giao dịch bao gồm cả nhà và đất thì cần xác định giá tính lệ phí trước bạ của từng phần theo quy định tương ứng trước khi áp dụng mức thu 0,5%.
2.3. Khi nào giá ghi trên hợp đồng được sử dụng?
Đối với một số trường hợp, pháp luật cho phép sử dụng giá nhà, đất ghi trên hợp đồng làm căn cứ xác định giá tính lệ phí trước bạ.
Điểm d khoản 1 Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 175/2025/NĐ-CP, quy định:
“Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng mua bán nhà, đất (đất gắn liền với nhà, tài sản trên đất không tách riêng giá trị đất) cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng mua bán nhà, đất.”
Như vậy, không thể áp dụng nguyên tắc “tính lệ phí trước bạ theo giá hợp đồng” cho mọi trường hợp.
Vì vậy, khi xác định giá tính lệ phí trước bạ, cần đối chiếu giá ghi trên hợp đồng với mức giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và xem xét điều kiện áp dụng theo quy định pháp luật. Trường hợp giá nhà, đất ghi trong hợp đồng thuộc trường hợp được pháp luật xác định là căn cứ tính lệ phí trước bạ thì giá ghi trên hợp đồng sẽ được sử dụng để xác định số lệ phí trước bạ phải nộp.
- Vì sao thời điểm kê khai lệ phí trước bạ đặc biệt quan trọng trong năm 2026?
Điểm đáng chú ý nhất đối với việc tính lệ phí trước bạ nhà, đất năm 2026 là quy định về thời điểm xác định giá.
Điểm a khoản 1 Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP đã xác định giá đất theo Bảng giá đất tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Trong khi đó, khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định Bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026, đồng thời hằng năm được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung để áp dụng từ ngày 01/01 của năm tiếp theo. Điều này dẫn đến một vấn đề thực tiễn: khi hồ sơ được thực hiện vào thời điểm chuyển giao giữa các năm, người nộp lệ phí trước bạ cần xác định Bảng giá đất nào đang có hiệu lực tại thời điểm kê khai.
Do đó, cần phân biệt giữa:
- Thời điểm ký hợp đồng;
- Thời điểm công chứng hợp đồng;
- Thời điểm đăng ký biến động;
- Thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Đối với giá đất tính lệ phí trước bạ, Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP xác định giá đất theo thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Do đó, trong trường hợp giao dịch được thực hiện vào thời điểm chuyển giao giữa hai năm, người dân cần lưu ý phân biệt giữa ngày ký hoặc công chứng hợp đồng và thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Đây là căn cứ để xác định Bảng giá đất được áp dụng khi tính lệ phí trước bạ.
- Hệ số K và những vấn đề cần lưu ý khi kê khai lệ phí trước bạ
Bên cạnh Bảng giá đất, một vấn đề thường được quan tâm là hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K).
Ngày 02/10/2026, Cục Thuế ban hành Công văn số 7341/CT-QLNT hướng dẫn về giá tính lệ phí trước bạ đối với đất. Công văn này tiếp tục viện dẫn quy định tại điểm a khoản 1 Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, theo đó:
“Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.”
Từ quy định này, cần tránh cách hiểu rằng mọi trường hợp tính lệ phí trước bạ đều phải lấy giá trong Bảng giá đất rồi nhân thêm hệ số K.
Việc áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất phải được xác định trên cơ sở quy định pháp luật cụ thể và hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền đối với từng trường hợp.
- 5. Một số lưu ý quan trọng
Thứ nhất, cần xác định đúng Bảng giá đất được áp dụng. Người kê khai cần đối chiếu Bảng giá đất của địa phương, đồng thời kiểm tra vị trí, loại đất và các yếu tố liên quan đến thửa đất để xác định đúng giá đất làm căn cứ tính lệ phí trước bạ.
Thứ hai, cần xác định chính xác thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Đây là căn cứ để xác định Bảng giá đất được sử dụng khi tính giá đất chịu lệ phí trước bạ. Đặc biệt, đối với các giao dịch thực hiện vào thời điểm chuyển giao giữa hai năm, cần phân biệt thời điểm ký hoặc công chứng hợp đồng với thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Thứ ba, cần kiểm tra giá ghi trên hợp đồng mua bán nhà, đất. Trường hợp giá nhà, đất ghi trong hợp đồng cao hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì cần đối chiếu và áp dụng quy định tại điểm d khoản 1 Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 175/2025/NĐ-CP, để xác định giá tính lệ phí trước bạ.
Thứ tư, thông tin kê khai phải bảo đảm chính xác và trung thực. Việc cố ý cung cấp thông tin không đúng thực tế nhằm làm giảm nghĩa vụ tài chính có thể dẫn đến các hậu quả pháp lý theo quy định. Tuy nhiên, cần phân biệt trường hợp giá ghi trên hợp đồng thấp hơn mức giá được pháp luật sử dụng để tính lệ phí trước bạ với hành vi cố ý gian dối nhằm giảm hoặc trốn nghĩa vụ tài chính. Không phải mọi trường hợp giá hợp đồng thấp hơn đều mặc nhiên được xác định là hành vi trốn thuế; việc đánh giá phải căn cứ vào quy định pháp luật và tình tiết cụ thể của từng trường hợp.
Việc xác định lệ phí trước bạ nhà, đất năm 2026 cần căn cứ vào đối tượng chịu lệ phí, giá tính lệ phí, thời điểm kê khai và các quy định về giá ghi trên hợp đồng. Đối với đất, giá tính lệ phí trước bạ được xác định theo Bảng giá đất tại thời điểm kê khai theo quy định của Nghị định 10/2022/NĐ-CP. Do đó, khi thực hiện thủ tục, cần đối chiếu Bảng giá đất, thời điểm kê khai, diện tích, mục đích sử dụng đất và giá ghi trên hợp đồng để xác định đúng nghĩa vụ tài chính.
Nguồn tham khảo: Luật Đất đai 2024; Nghị định 10/2022/NĐ-CP; Nghị định 175/2025/NĐ-CP; Thông tư 13/2022/TT-BTC và các văn bản hướng dẫn có liên quan.
luatsaokim.vn
