Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 có hiệu lực từ ngày 01/7/2026 đã mở rộng đáng kể diện công trình không phải xin giấy phép xây dựng, trong đó có nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng với tổng diện tích sàn dưới 500 m² tại khu vực chưa có yêu cầu quản lý kiến trúc. Tuy nhiên, “miễn giấy phép” không đồng nghĩa với “được xây tùy ý”. Bài viết điểm lại các trường hợp được miễn và những nghĩa vụ chủ đầu tư, hộ gia đình vẫn phải tuân thủ.
1. Căn cứ pháp lý
- Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 được Quốc hội khóa XV thông qua ngày 10/12/2025, có hiệu lực từ ngày 01/7/2026; riêng khoản 2 và khoản 3 Điều 43 có hiệu lực sớm từ ngày 01/01/2026 (theo tài liệu giới thiệu Luật của Bộ Xây dựng).
- Chương III Luật Xây dựng 2025 (Điều 43 – Điều 47) về giấy phép xây dựng và quản lý trật tự xây dựng; Điều 48 về điều kiện khởi công xây dựng.
- Các nghị định của Chính phủ và thông tư của Bộ Xây dựng hướng dẫn thi hành, có hiệu lực cùng ngày 01/7/2026.
2. Tinh thần mới: kiểm soát “một lần” đối với mỗi công trình
Theo tài liệu giới thiệu của Bộ Xây dựng, Luật năm 2025 chuyển sang cách tiếp cận cơ quan nhà nước chỉ kiểm soát một lần đối với mỗi dự án, công trình từ giai đoạn chuẩn bị đến khi khởi công. Công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định thì không phải tiếp tục xin giấy phép; công trình còn lại vẫn cấp phép, nhưng thủ tục được số hóa và rút ngắn, thời hạn giải quyết tối đa 07 ngày (theo Báo Đại biểu Nhân dân).
3. Tám nhóm công trình được miễn giấy phép xây dựng
Khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025 liệt kê các nhóm công trình được miễn giấy phép, có thể tóm lược như sau (theo Tạp chí Luật sư Việt Nam):
- Nhóm 1: Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách; công trình tạm; công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt hoặc dự án áp dụng thủ tục đầu tư đặc biệt; công trình trong khu vực đất quốc phòng, an ninh.
- Nhóm 2: Công trình thuộc dự án đầu tư công đã được cấp có thẩm quyền quyết định đầu tư.
- Nhóm 3: Công trình theo tuyến trên địa bàn từ hai tỉnh trở lên hoặc nằm ngoài khu vực định hướng phát triển đô thị, khi đáp ứng điều kiện về quy hoạch hoặc phương án tuyến đã được chấp thuận.
- Nhóm 4: Công trình trên biển thuộc dự án ngoài khơi đã được giao khu vực biển; công trình hàng không.
- Nhóm 5: Công trình quảng cáo không thuộc diện phải cấp phép theo pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động.
- Nhóm 6: Công trình thuộc dự án đã được thẩm định và phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi (hoặc phê duyệt điều chỉnh).
- Nhóm 7: Công trình cấp IV và nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng có tổng diện tích sàn dưới 500 m², với điều kiện không nằm trong khu vực có yêu cầu quản lý kiến trúc như khu chức năng, khu đô thị, khu dân cư nông thôn đã có quy hoạch hoặc khu vực đã ban hành quy chế quản lý kiến trúc.
- Nhóm 8: Sửa chữa, cải tạo bên trong công trình, hoặc mặt ngoài không tiếp giáp đường trong đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc, nếu không làm thay đổi mục đích, công năng sử dụng và bảo đảm yêu cầu phòng cháy, chữa cháy, bảo vệ môi trường.
4. Miễn giấy phép không có nghĩa là được xây tùy ý
Điều kiện khởi công nhà ở riêng lẻ. Theo khoản 3 Điều 48 Luật Xây dựng 2025, việc khởi công nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân chỉ cần đáp ứng điều kiện tại điểm b khoản 1 Điều 48: có giấy phép xây dựng (trừ trường hợp được miễn theo điểm g khoản 2 Điều 43) và xây dựng trên đất ở hợp pháp theo pháp luật đất đai. Nghĩa vụ thông báo khởi công tại điểm đ khoản 1 Điều 48 không áp dụng đối với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân.
Tình huống thường gặp và rủi ro:
- Xây trên đất không phải đất ở: Dù thuộc diện miễn phép, xây nhà trên đất nông nghiệp hoặc đất chưa chuyển mục đích vẫn là vi phạm pháp luật đất đai, có thể bị xử phạt và buộc khôi phục tình trạng ban đầu.
- Hiểu sai “khu vực có yêu cầu quản lý kiến trúc”: Phần lớn nhà phố trong đô thị, khu dân cư nông thôn đã có quy hoạch đều nằm trong khu vực này, nên vẫn phải xin giấy phép. Trước khi khởi công, người dân nên hỏi Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về quy hoạch, quy chế quản lý kiến trúc áp dụng cho thửa đất.
- Vẫn phải tuân thủ quy chuẩn: Công trình được miễn phép vẫn phải bảo đảm quy hoạch, chỉ giới, mật độ, an toàn cho công trình liền kề, phòng cháy chữa cháy và bảo vệ môi trường; cơ quan quản lý trật tự xây dựng vẫn có quyền kiểm tra, xử lý vi phạm.
- Cải tạo làm thay đổi kết cấu, công năng: Chuyển nhà ở thành cơ sở kinh doanh, nâng tầng, phá dỡ kết cấu chịu lực không còn thuộc trường hợp miễn phép theo nhóm 8.
- Nơi nộp hồ sơ khi phải xin phép: Sau khi tổ chức chính quyền địa phương hai cấp từ 01/7/2025, hồ sơ cấp phép đối với nhà ở riêng lẻ được tiếp nhận tại Trung tâm phục vụ hành chính công cấp xã hoặc qua Cổng Dịch vụ công.
- Khi có tranh chấp: Tranh chấp với hàng xóm về lún, nứt, ranh giới do thi công được giải quyết theo thủ tục dân sự tại Tòa án nhân dân khu vực; quyết định hành chính về xử lý vi phạm trật tự xây dựng có thể bị khiếu nại hoặc khởi kiện vụ án hành chính.
Kết luận
Luật Xây dựng 2025 giảm đáng kể thủ tục cho người dân và doanh nghiệp, nhưng đồng thời chuyển trách nhiệm tự tuân thủ sang chủ đầu tư. Trước khi khởi công, cần xác định chính xác thửa đất có thuộc khu vực có yêu cầu quản lý kiến trúc hay không, mục đích sử dụng đất đã phù hợp chưa, và lưu giữ đầy đủ hồ sơ thiết kế. Bạn đọc cần tư vấn về thủ tục xây dựng, đất đai có thể tham khảo dịch vụ pháp lý của Luật Sao Kim.
Nguồn tham khảo: Bộ Xây dựng, “Tài liệu giới thiệu nội dung cơ bản của Luật Xây dựng” (moc.gov.vn); Tạp chí Luật sư Việt Nam (lsvn.vn), bài “Nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng được miễn giấy phép trong một số trường hợp”; Báo Đại biểu Nhân dân (daibieunhandan.vn), bài “Từ 1/7 cấp phép xây dựng tối đa 7 ngày, nhiều công trình được miễn phép”.
Công ty Luật TNHH Sao Kim – Hotline/Zalo: 0913 563 994 – Văn phòng: P.301, tòa 493 Thụy Khuê, Tây Hồ, Hà Nội
