Tranh chấp đất đai luôn chiếm tỷ lệ lớn trong các vụ việc dân sự và khiếu nại. Theo Luật Đất đai 2024, hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất là bước bắt buộc đối với nhiều loại tranh chấp trước khi được giải quyết tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc Tòa án. Bỏ qua bước này, đơn khởi kiện có thể bị trả lại. Bài viết hệ thống quy định hiện hành và các lưu ý thực tế, có tính đến mô hình chính quyền địa phương hai cấp.
1. Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai số 31/2024/QH15: Điều 235 (hòa giải tranh chấp đất đai), Điều 236 (thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai), Điều 137 (giấy tờ về quyền sử dụng đất).
- Nghị định số 151/2025/NĐ-CP quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương hai cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai (điểm g khoản 2 Điều 5, điểm đ khoản 1 Điều 15 điều chỉnh thẩm quyền theo Điều 236).
- Nghị định số 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai (các quy định về trình tự hòa giải, giải quyết tranh chấp).
- Quyết định số 2304/QĐ-BNNMT năm 2025 của Bộ Nông nghiệp và Môi trường công bố thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai (thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại cấp xã).
- Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 (sửa đổi, bổ sung), Điều 192 (trả lại đơn khởi kiện).
2. Các phương thức hòa giải và hòa giải bắt buộc
Điều 235 Luật Đất đai 2024 khuyến khích các bên tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở theo pháp luật về hòa giải ở cơ sở, hòa giải theo pháp luật về hòa giải thương mại hoặc cơ chế hòa giải khác. Đây là các phương thức tự nguyện.
Riêng hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp là thủ tục bắt buộc trước khi đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo Điều 236. Kể từ ngày 01/7/2025, khi cấp huyện không còn tổ chức, “cấp xã” được hiểu là xã, phường, đặc khu sau sắp xếp; người dân cần xác định đúng đơn vị hành chính mới nơi có thửa đất để nộp đơn.
Lưu ý: không phải mọi tranh chấp “liên quan đến đất” đều bắt buộc hòa giải tại cấp xã. Theo thực tiễn xét xử, yêu cầu này áp dụng cho tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất; còn tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, chia tài sản chung hay thừa kế quyền sử dụng đất thường không bắt buộc qua bước này
3. Trình tự hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã
Hồ sơ: đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, kèm giấy tờ về đất (nếu có) và tài liệu chứng minh.
Hội đồng hòa giải: do Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã làm Chủ tịch Hội đồng; thành viên gồm đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và công chức phụ trách đất đai; có thể mời người có uy tín trong cộng đồng, người am hiểu pháp luật tham gia.
Thời hạn: không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đơn yêu cầu hòa giải.
Điều kiện tiến hành: việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một bên vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là hòa giải không thành.
Biên bản: ghi rõ thời gian, địa điểm, thành phần, tóm tắt tranh chấp, ý kiến của Hội đồng, nội dung đã thỏa thuận hoặc chưa thỏa thuận; có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên và đóng dấu Ủy ban nhân dân cấp xã. Trong 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành, nếu một bên có ý kiến bằng văn bản khác với nội dung đã thống nhất, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng.
4. Sau khi hòa giải không thành: Tòa án hay Ủy ban nhân dân?
Theo Điều 236 Luật Đất đai 2024 (được điều chỉnh bởi Nghị định số 151/2025/NĐ-CP):
- Đất đã có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ theo Điều 137: tranh chấp do Tòa án giải quyết. Sau cải cách tổ chức Tòa án năm 2025, vụ việc sơ thẩm thông thường được thụ lý tại Tòa án nhân dân khu vực nơi có bất động sản.
- Đất không có giấy tờ: các bên được lựa chọn nộp đơn tại Ủy ban nhân dân có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án. Với tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã ra quyết định giải quyết; không đồng ý thì trong 30 ngày có thể khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện vụ án hành chính.
5. Lưu ý rủi ro và tình huống thường gặp
- Nộp đơn khởi kiện khi chưa hòa giải: Tòa án có thể trả lại đơn vì chưa đủ điều kiện khởi kiện, làm mất thời gian và chi phí.
- Biên bản hòa giải thành không phải bản án: nếu một bên không thực hiện, người còn lại vẫn phải đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết; khi thỏa thuận làm thay đổi ranh giới, người sử dụng đất cần làm thủ tục đăng ký biến động.
- Chuẩn bị chứng cứ ngay từ bước hòa giải: giấy tờ, biên lai thuế, bản đồ địa chính các thời kỳ, lời khai người làm chứng; nội dung thể hiện trong biên bản thường được Tòa án xem xét sau này.
- Không tự ý xây dựng, rào chắn trên phần đất đang tranh chấp: hành vi này có thể bị xử phạt hành chính và làm phát sinh tranh chấp mới.
- Theo dõi văn bản mới: pháp luật đất đai đang được tiếp tục hoàn thiện sau sắp xếp bộ máy .
Kết luận
Hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã vừa là điều kiện thủ tục, vừa là cơ hội để các bên giải quyết mâu thuẫn ít tốn kém nhất. Chuẩn bị đơn, chứng cứ đầy đủ và xác định đúng loại tranh chấp sẽ giúp người dân tránh bị trả đơn và rút ngắn thời gian giải quyết. Bạn đọc cần hỗ trợ soạn đơn, tham gia hòa giải hoặc khởi kiện tranh chấp đất đai có thể tham khảo dịch vụ pháp lý của Luật Sao Kim.
Nguồn tham khảo: Luật Đất đai 2024; Nghị định số 151/2025/NĐ-CP; Nghị định số 102/2024/NĐ-CP; thủ tục hành chính do Bộ Nông nghiệp và Môi trường công bố.
Công ty Luật TNHH Sao Kim – Hotline/Zalo: 0913 563 994 – Văn phòng: P.301, tòa 493 Thụy Khuê, Tây Hồ, Hà Nội
