Ký hợp đồng mua bán nhà nhưng thực chất là vay tiền, ghi giá chuyển nhượng thấp hơn giá thật để giảm thuế, hay tặng cho tài sản cho người thân để tránh trả nợ – đó là những dạng giao dịch giả tạo khá phổ biến. Bộ luật Dân sự 2015 xác định rõ giao dịch giả tạo bị vô hiệu, nhưng giao dịch bị che giấu không đương nhiên mất hiệu lực. Bài viết phân tích quy định tại Điều 124 và những rủi ro các bên thường gặp.
1. Thế nào là giao dịch dân sự giả tạo?
Điều 124 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 quy định hai dạng giao dịch giả tạo:
- Giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác (khoản 1): các bên xác lập một giao dịch “bề ngoài” nhưng ý chí thật là thực hiện một giao dịch khác. Khi đó, giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo Bộ luật Dân sự hoặc luật khác có liên quan.
- Giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba (khoản 2): giao dịch được lập ra để tẩu tán tài sản, né tránh nghĩa vụ trả nợ, bồi thường, thi hành án… thì giao dịch đó vô hiệu.
Bản chất của giao dịch giả tạo là sự không thống nhất giữa ý chí thật và sự thể hiện ý chí ra bên ngoài, trái với nguyên tắc tự nguyện, trung thực, thiện chí tại khoản 3 Điều 3 và điều kiện có hiệu lực của giao dịch tại Điều 117 Bộ luật Dân sự.
2. Các tình huống giả tạo thường gặp
Hợp đồng mua bán nhà, đất che giấu hợp đồng vay. Bên vay ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên cho vay để “bảo đảm” khoản vay, hai bên ngầm thỏa thuận trả nợ xong sẽ chuyển lại. Khi xảy ra tranh chấp, nếu chứng minh được ý chí thật là vay, Tòa án có thể tuyên hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu và giải quyết theo hợp đồng vay tài sản (Điều 463 – 471 Bộ luật Dân sự); phần lãi vượt mức trần tại Điều 468 không có hiệu lực.
Ghi giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế. Các bên lập hai hợp đồng: một hợp đồng công chứng ghi giá thấp để kê khai thuế, một thỏa thuận riêng ghi giá thật. Hợp đồng ghi giá thấp có dấu hiệu giả tạo về giá; thỏa thuận thật vẫn có thể được xem xét, nhưng các bên đối mặt với rủi ro bị cơ quan thuế ấn định số thuế phải nộp và xử phạt theo pháp luật quản lý thuế.
Tặng cho, chuyển nhượng tài sản để tẩu tán. Người đang có nghĩa vụ trả nợ hoặc sắp bị khởi kiện chuyển tài sản cho người thân với giá “tượng trưng”. Giao dịch này thuộc khoản 2 Điều 124 và có thể bị tuyên vô hiệu theo yêu cầu của chủ nợ – người có quyền, lợi ích liên quan.
3. Thời hiệu yêu cầu tuyên bố vô hiệu: không bị hạn chế
Theo khoản 3 Điều 132 Bộ luật Dân sự, đối với giao dịch vi phạm điều cấm, trái đạo đức xã hội (Điều 123) và giao dịch giả tạo (Điều 124), thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu không bị hạn chế. Điều này khác với các trường hợp vô hiệu do nhầm lẫn, lừa dối, đe dọa… vốn chỉ có thời hiệu 02 năm. Vì vậy, một hợp đồng giả tạo ký từ nhiều năm trước vẫn có thể bị khởi kiện.
4. Hậu quả pháp lý khi hợp đồng giả tạo bị tuyên vô hiệu
- Không phát sinh quyền, nghĩa vụ từ thời điểm xác lập; các bên khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường (Điều 131).
- Bảo vệ người thứ ba ngay tình: nếu tài sản là bất động sản đã được đăng ký và chuyển tiếp cho người thứ ba ngay tình, giao dịch với người thứ ba có thể vẫn có hiệu lực (khoản 2 Điều 133); chủ sở hữu ban đầu khi đó yêu cầu bên có lỗi bồi thường.
- Trách nhiệm ngoài dân sự: hành vi giả tạo để gian lận thuế có thể bị xử phạt hành chính, nếu đủ yếu tố cấu thành có thể bị truy cứu về tội trốn thuế (Điều 200 Bộ luật Hình sự số 100/2015/QH13, sửa đổi, bổ sung); tẩu tán tài sản để trốn tránh thi hành án có thể liên quan tội không chấp hành án (Điều 380 Bộ luật Hình sự).
Thẩm quyền giải quyết: tranh chấp về tuyên bố hợp đồng vô hiệu thuộc thẩm quyền sơ thẩm của Tòa án nhân dân khu vực nơi bị đơn cư trú, làm việc hoặc nơi có bất động sản, theo Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 đã được sửa đổi, bổ sung năm 2025.
5. Lưu ý rủi ro và khuyến nghị
- Gánh nặng chứng minh thuộc về người cho rằng giao dịch là giả tạo (Điều 91 Bộ luật Tố tụng dân sự). Cần lưu giữ tin nhắn, giấy nhận tiền, sao kê chuyển khoản, người làm chứng thể hiện ý chí thật của các bên.
- Đừng “lách” bằng hai hợp đồng. Lợi ích thuế trước mắt thường nhỏ hơn nhiều so với rủi ro mất tài sản khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu, bị truy thu, xử phạt.
- Bên cho vay nhận “bảo đảm” bằng hợp đồng chuyển nhượng nên lựa chọn đúng biện pháp thế chấp và đăng ký biện pháp bảo đảm theo quy định, thay vì ký hợp đồng mua bán giả tạo.
- Người mua tài sản cần thẩm định tình trạng pháp lý và nghĩa vụ tài chính của bên bán, tránh trở thành bên trong giao dịch tẩu tán tài sản.
Kết luận
Pháp luật dân sự tôn trọng ý chí thật của các bên: giao dịch “trên giấy” giả tạo bị vô hiệu, còn giao dịch thật bị che giấu chỉ được công nhận nếu bản thân nó hợp pháp. Trước khi ký những thỏa thuận có giá trị lớn, đặc biệt liên quan đến nhà đất, vay tiền hoặc khi đang có nghĩa vụ với người khác, các bên nên được tư vấn để lựa chọn hình thức giao dịch phù hợp. Tham khảo dịch vụ pháp lý của Luật Sao Kim.
Căn cứ pháp lý: Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 (Điều 3, 117, 123, 124, 131, 132, 133, 463 – 471); Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13 và văn bản sửa đổi, bổ sung (Điều 91); Bộ luật Hình sự số 100/2015/QH13, sửa đổi, bổ sung (Điều 200, 380); Luật Quản lý thuế số 108/2025/QH15.
Công ty Luật TNHH Sao Kim – Hotline/Zalo: 0913 563 994 – Văn phòng: P.301, tòa 493 Thụy Khuê, Tây Hồ, Hà Nội
