Tư vấn giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất 2025

Tranh chấp đất đai là một trong những loại tranh chấp dân sự phức tạp, dễ phát sinh và kéo dài nếu không được giải quyết đúng quy định pháp luật. Bài viết dưới đây sẽ tư vấn giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất giúp bạn hiểu rõ khái niệm, các loại tranh chấp, thẩm quyền, phương thức giải quyết cũng như vai trò của luật sư trong quá trình xử lý tranh chấp đất đai.

Cơ sở pháp lý giải quyết tranh chấp đất đai

• Luật Đất đai 2024;
• Bộ luật Dân sự 2015,
• Bộ luật Tố tụng dân sự 2015;
• Nghị định số 102/2024/NĐ-CP;
• Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;
• Các văn bản hướng dẫn Luật Đất đai khác.

Tranh chấp đất đai là gì?

Tranh chấp đất đai là mâu thuẫn, xung đột giữa hai hoặc nhiều bên liên quan đến quyền sử dụng đất. Theo khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai được hiểu là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong các mối quan hệ pháp lý về đất đai.

Các đặc điểm nổi bật của tranh chấp đất đai bao gồm:

• Đối tượng tranh chấp là quyền sử dụng đất, không phải quyền sở hữu đất, vì theo quy định pháp luật Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân.
  
• Chủ thể tham gia tranh chấp có thể là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc tổ chức nước ngoài được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.
  
• Tranh chấp thường phát sinh từ thiếu giấy tờ, chồng lấn ranh giới, tranh chấp thừa kế, hoặc việc chuyển nhượng, cho tặng, thế chấp quyền sử dụng đất không rõ ràng.
  
• Tính chất phức tạp và kéo dài, có thể gây ảnh hưởng lớn đến quan hệ dân sự, kinh tế và an ninh trật tự tại địa phương.
  
• Việc giải quyết tranh chấp đất đai không chỉ tuân theo Bộ luật Dân sự mà còn phải áp dụng các quy định chuyên ngành như Luật Đất đai, Luật Tố tụng dân sự, và các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành.
  

Việc nhận diện đúng đặc điểm của tranh chấp đất đai giúp xác định đúng hướng xử lý, tránh những sai sót có thể dẫn đến mất quyền lợi hoặc làm kéo dài thời gian giải quyết vụ việc.

>>> Xem thêm: Mẫu Đơn Khởi Kiện Đất Đai Mới Nhất Năm 2025 Chuẩn Pháp Lý

Các loại tranh chấp đất đai phổ biến

Tranh chấp đất đai là một trong những loại tranh chấp dân sự phức tạp, thường kéo dài và ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của các bên liên quan. Dựa trên nội dung và tính chất của tranh chấp, pháp luật chia tranh chấp đất đai thành 3 nhóm chính dưới đây:

Tranh chấp về quyền sử dụng đất

Đây là loại tranh chấp phổ biến và phức tạp nhất, xảy ra khi các bên cùng cho rằng mình có quyền sử dụng hợp pháp đối với một thửa đất nhất định. Tranh chấp có thể xuất phát từ việc không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mâu thuẫn về ranh giới sử dụng, tranh chấp do lấn chiếm đất hoặc do việc chuyển nhượng, mua bán bằng giấy tay không đúng trình tự pháp luật.

Loại tranh chấp này bắt buộc phải được giải quyết thông qua thủ tục hòa giải tại UBND xã, phường trước khi đưa ra Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền khác để xử lý tiếp theo quy định của Luật Đất đai.

Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất

Nhóm tranh chấp này phát sinh khi giữa các bên tồn tại các hợp đồng, thỏa thuận dân sự có liên quan đến quyền sử dụng đất, chẳng hạn như hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, tặng cho hoặc thừa kế quyền sử dụng đất.

Tranh chấp thường xuất hiện trong các trường hợp một bên vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện pháp lý, hoặc một trong các bên không thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ đã cam kết. Loại tranh chấp này không bắt buộc phải hòa giải tại cơ sở, các bên có thể khởi kiện trực tiếp tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

Tranh chấp liên quan đến đất đai

Đây là nhóm tranh chấp mà đối tượng tranh chấp không phải là quyền sử dụng đất trực tiếp, nhưng có liên quan mật thiết đến việc phân chia hoặc sử dụng đất. Các tình huống phổ biến gồm tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, tranh chấp tài sản sau ly hôn có liên quan đến đất, hoặc mâu thuẫn giữa các thành viên trong hộ gia đình, dòng họ về phần đất đang sử dụng chung.

Việc giải quyết nhóm tranh chấp này cần căn cứ cả vào quy định pháp luật về đất đai lẫn các quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật có liên quan khác, đặc biệt là trong các vụ việc có yếu tố thừa kế, hôn nhân – gia đình.

Phương thức giải quyết tranh chấp đất đai

Luật Đất đai 2024 quy định rõ các phương thức giải quyết tranh chấp đất đai nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Tùy theo loại tranh chấp và giấy tờ pháp lý mà các bên liên quan có thể lựa chọn một trong các cách xử lý dưới đây.

Hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã

Hòa giải tại UBND cấp xã là bước đầu tiên và bắt buộc trước khi khởi kiện hoặc yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ quan có thẩm quyền. Cơ quan địa phương sẽ tiếp nhận đơn, lập hội đồng hòa giải gồm đại diện chính quyền và các bên liên quan, đồng thời tổ chức buổi hòa giải trong vòng 30 ngày kể từ ngày tiếp nhận.

Nếu hòa giải thành, biên bản hòa giải được lập và các bên cùng ký xác nhận, có giá trị pháp lý làm cơ sở công nhận quyền sử dụng đất. Nếu hòa giải không thành, đây sẽ là căn cứ để tiếp tục đưa tranh chấp lên cấp cao hơn.

Giải quyết tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền

Trong trường hợp các bên không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ hợp pháp khác, họ có quyền lựa chọn gửi đơn yêu cầu Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền giải quyết.

Chủ tịch UBND cấp huyện có thẩm quyền giải quyết tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư. Trong khi đó, tranh chấp liên quan đến tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sẽ do Chủ tịch UBND cấp tỉnh xem xét.

Nếu các bên không đồng ý với quyết định giải quyết, họ có thể khiếu nại lên cấp cao hơn hoặc khởi kiện tại Tòa án theo quy định về tố tụng hành chính.

Khởi kiện tại Tòa án nhân dân

Đối với các trường hợp mà các bên tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc có giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024, thì thẩm quyền giải quyết thuộc về Tòa án nhân dân.

Tòa án sẽ thụ lý và giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự. Đây là phương thức bắt buộc nếu tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất hợp pháp và không thuộc diện giải quyết hành chính. Kết quả giải quyết tại Tòa án có giá trị pháp lý ràng buộc và được thi hành theo luật định.

Giải quyết tại Trọng tài thương mại

Tranh chấp đất đai phát sinh từ hoạt động thương mại, chẳng hạn như tranh chấp trong hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất giữa doanh nghiệp hoặc cá nhân, có thể được giải quyết tại Trọng tài thương mại Việt Nam nếu các bên có thỏa thuận trọng tài.

Phương thức này thường áp dụng với các vụ việc có yếu tố đầu tư, hợp tác kinh doanh và được lựa chọn nhờ tính linh hoạt, bảo mật và tốc độ xử lý nhanh hơn so với tố tụng truyền thống.

>>> Xem thêm: Mẫu đơn khiếu nại về đất đai cập nhật mới nhất

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai mới nhất nhất 2025?

Căn cứ theo Điều 236 Luật Đất đai năm 2024, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai đã được quy định chi tiết và rõ ràng nhằm đảm bảo tính minh bạch, hiệu quả và thống nhất trong toàn bộ quá trình xử lý. Dưới đây là các trường hợp cụ thể:

[1] Trường hợp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp

Nếu một hoặc các bên trong tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất hoặc các giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 thì tranh chấp sẽ do Tòa án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Trường hợp không có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ hợp pháp

Khi cả hai bên tranh chấp đều không có Giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ hợp pháp, họ có quyền lựa chọn một trong hai phương thức:

• Yêu cầu giải quyết tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.
  
• Khởi kiện trực tiếp tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.
  

[3] Giải quyết tại Ủy ban nhân dân theo phân cấp

Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư. Nếu không đồng ý, các bên có thể:

• Khiếu nại lên Chủ tịch UBND cấp tỉnh.
  
• Hoặc khởi kiện tại Tòa án hành chính trong thời hạn 30 ngày kể từ khi nhận được quyết định.

Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết tranh chấp có một bên là tổ chức, tổ chức tôn giáo, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, hoặc người gốc Việt định cư ở nước ngoài. Nếu không đồng ý với quyết định:

• Các bên có thể khiếu nại lên Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.
• Hoặc khởi kiện tại Tòa án theo tố tụng hành chính trong thời hạn 30 ngày.
  

[4] Tranh chấp từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai

Được giải quyết tại Tòa án theo pháp luật tố tụng dân sự hoặc tại Trọng tài thương mại Việt Nam theo Luật Trọng tài thương mại.

[5] Cưỡng chế thi hành quyết định giải quyết tranh chấp

Nếu sau 30 ngày kể từ ngày quyết định có hiệu lực mà các bên không tự nguyện chấp hành, Chủ tịch UBND cấp huyện nơi có đất tranh chấp sẽ ban hành quyết định cưỡng chế và tổ chức thực hiện việc cưỡng chế.

[6] Trách nhiệm cung cấp hồ sơ, tài liệu

UBND các cấp có nghĩa vụ cung cấp đầy đủ hồ sơ, tài liệu liên quan đến quản lý, sử dụng đất khi được Tòa án hoặc Trọng tài yêu cầu.

Luật Sao Kim – Địa chỉ tin cậy trong giải quyết tranh chấp đất đai

Trong bối cảnh tranh chấp đất đai ngày càng diễn biến phức tạp và có xu hướng gia tăng, việc lựa chọn một đơn vị tư vấn pháp lý uy tín, chuyên sâu là yếu tố then chốt để bảo vệ quyền lợi hợp pháp và giảm thiểu rủi ro. Luật Sao Kim tự hào là một trong những đơn vị luật sư uy tín cung cấp dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực đất đai, đặc biệt là xử lý các tranh chấp về quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế, ranh giới và tài sản gắn liền với đất.

Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, am hiểu pháp luật thực tiễn và luôn đồng hành cùng khách hàng trong từng hồ sơ, Luật Sao Kim cam kết mang lại giải pháp pháp lý hiệu quả, nhanh chóng và đúng quy định. 

Hy vọng bài viết đã cung cấp cho bạn những thông tin hữu ích và giúp bạn hiểu rõ hơn về các phương thức cũng như thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định mới nhất hiện nay. Nếu bạn cần tư vấn chuyên sâu, đừng ngần ngại liên hệ với Luật Sao Kim để được hỗ trợ kịp thời.