Thực tiễn quản lý và sử dụng đất tại Việt Nam cho thấy không hiếm trường hợp diện tích đất mà người dân thực tế đang sử dụng lại không trùng khớp với diện tích ghi nhận trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là “Sổ đỏ”). Sự chênh lệch này có thể phát sinh từ nhiều nguyên nhân như sai sót trong đo đạc ban đầu, thay đổi mốc giới theo thời gian, hoặc do việc lấn chiếm giữa các hộ liền kề.
Trước nhu cầu điều chỉnh Sổ đỏ cho khớp với thực tế, Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP đã đưa ra quy định rõ ràng, cụ thể, tạo hành lang pháp lý quan trọng để giải quyết các vướng mắc phát sinh. Bài viết dưới đây phân tích chi tiết các phương thức xử lý trong từng trường hợp cụ thể theo quy định pháp luật hiện hành.
1. Căn cứ pháp lý
-
Luật Đất đai 2024, khoản 6 Điều 135
-
Nghị định 101/2024/NĐ-CP, đặc biệt là Điều 38 và Điều 22
2. Các trường hợp chênh lệch diện tích đất và hướng xử lý
2.1. Trường hợp 1: Ranh giới thửa đất không thay đổi, không có tranh chấp
Điều kiện áp dụng:
-
Diện tích đất thực tế khác với diện tích ghi trong Sổ đỏ (có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn).
-
Ranh giới thửa đất không thay đổi so với thời điểm cấp Sổ đỏ.
-
Không có tranh chấp với các hộ sử dụng đất liền kề.
Phương thức xử lý:
-
Diện tích đất được điều chỉnh theo số liệu đo đạc thực tế khi cấp đổi hoặc cấp lại Sổ đỏ.
-
Trường hợp diện tích thực tế lớn hơn, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung đối với phần tăng thêm nếu vượt hạn mức đất ở.
-
Trường hợp diện tích thực tế nhỏ hơn, Sổ đỏ mới sẽ ghi nhận diện tích giảm, phù hợp với thực tế sử dụng.
2.2. Trường hợp 2: Ranh giới thửa đất thay đổi, có dấu hiệu tranh chấp hoặc lấn chiếm
Điều kiện áp dụng:
-
Ranh giới thửa đất hiện tại không trùng khớp với ranh giới tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận.
-
Có dấu hiệu đất bị lấn, chiếm hoặc dịch chuyển mốc giới.
-
Có thể phát sinh tranh chấp với người sử dụng đất liền kề.
Phương thức xử lý:
-
Người sử dụng đất có thể yêu cầu cơ quan chức năng xác định lại ranh giới.
-
Nếu có tranh chấp:
-
Bước đầu tiên: Tự hòa giải giữa các bên liên quan.
-
Hòa giải không thành: Gửi đơn đến UBND cấp xã để tổ chức hòa giải.
-
Hòa giải tại xã không thành: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.
-
Về cấp Sổ đỏ cho diện tích chênh lệch:
-
Nếu chứng minh được phần đất sử dụng ổn định, hợp pháp và không có tranh chấp, phần diện tích lớn hơn có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận mới.
2.3. Trường hợp 3: Vị trí cấp Sổ đỏ không chính xác
Điều kiện áp dụng:
-
Có sai sót trong quá trình cấp Giấy chứng nhận về vị trí, tọa độ, số tờ, số thửa…
Phương thức xử lý:
-
Cơ quan đăng ký đất đai tiến hành rà soát, chỉnh lý, cấp đổi Sổ đỏ cho phù hợp với hiện trạng sử dụng đất.
-
Không đặt lại vấn đề về nghĩa vụ tài chính nếu lỗi thuộc cơ quan đo đạc, cấp Sổ đỏ.
3. Thủ tục cấp đổi Sổ đỏ theo diện tích thực tế
3.1. Hồ sơ đề nghị cấp đổi
-
Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 11/ĐK (ban hành kèm Nghị định 101/2024).
-
Giấy chứng nhận đã cấp (bản gốc).
-
Mảnh trích đo địa chính (nếu đã trích đo).
3.2. Trình tự thực hiện
Bước 1: Nộp hồ sơ
Nộp tại:
-
Bộ phận Một cửa cấp xã, huyện, tỉnh;
-
Văn phòng đăng ký đất đai;
-
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
-
Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy tiếp nhận và hẹn ngày trả kết quả.
Bước 3: Thẩm tra, đo đạc
-
Trường hợp đã có bản đồ địa chính hợp lệ thì không cần đo đạc lại.
-
Nếu chưa có hoặc bản đồ bị hư hỏng, Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính mới.
Bước 4: Xác định nghĩa vụ tài chính
-
Gửi Phiếu chuyển thông tin đến Chi cục thuế để xác định nghĩa vụ tài chính nếu diện tích tăng thêm.
Bước 5: Cập nhật và cấp đổi Sổ đỏ
-
Chỉnh lý hồ sơ địa chính, cập nhật biến động;
-
Cấp đổi Sổ đỏ và trao cho người sử dụng đất.
3.3. Thời hạn giải quyết
-
Không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
-
Cộng thêm 10 ngày đối với các xã miền núi, vùng sâu, vùng xa.
-
Không tính thời gian:
-
Chờ thực hiện nghĩa vụ tài chính;
-
Trưng cầu giám định;
-
Hòa giải tranh chấp đất đai.
-
4. Nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích tăng thêm
Nếu diện tích đo đạc lại lớn hơn diện tích đã ghi trên Sổ đỏ thì:
-
Phần vượt hạn mức đất ở phải nộp tiền sử dụng đất (hoặc tiền thuê đất nếu thuộc nhóm đất khác).
-
Mức thu, thời điểm và phương pháp tính tiền theo quy định tại thời điểm cấp đổi mới.
-
Người sử dụng đất không phải đóng tiền sử dụng đất cho phần diện tích tăng thêm nếu nằm trong hạn mức được miễn hoặc nếu chứng minh được thuộc trường hợp cấp Giấy chứng nhận không thu tiền.
